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Anforderungen an die Erläuterung einer Mieterhöhungserklärung
Der Vermieter ist berechtigt die Miete zu erhöhen, wenn er bauliche Maßnahmen durchgeführt hat, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung).
Bei Baumaßnahmen, deren Modernisierungswert sich erst aufgrund ihrer technischen Wirkungen erschließt, wie das z. B. bei Dämmungen der Außenfassaden der Fall ist, ist es nicht ausreichend, wenn der Vermieter lediglich behauptet, die Maßnahme diene einem der oben genannten Modernisierungszwecke. Denn die für die Erhöhungserklärung vorgeschriebene Berechnung und Erläuterung der Mieterhöhung soll dem Mieter Gelegenheit verschaffen, die geforderte monatliche Mehrbelastung auf ihre Berechtigung überprüfen zu können.
Bei Baumaßnahmen, für deren Beurteilung es umfangreicher technischer Darlegungen bedürfte, ist es aber ausreichend, wenn der Vermieter die durchgeführte bauliche Maßnahme so genau beschreibt, dass der Mieter allein anhand dessen – wenn auch unter Umständen unter Zuhilfenahme einer bautechnisch oder juristisch sachkundigen Person – beurteilen kann, ob die Maßnahme zu einer entsprechenden Mieterhöhung berechtigt. Dafür bedarf es nicht einer Wärmebedarfsberechnung.
So braucht der Vermieter beispielsweise bei einer Heizungskosten sparenden Modernisierung lediglich Tatsachen darzulegen, aus denen sich eine dauerhafte Energieeinsparung ergibt. Ausreichend für eine plausible Darlegung ist die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten (k-Wert) der renovierten Außenbauteile. Mit der Angabe der k-Werte oder einer gegenständlichen Beschreibung der durchgeführten Baumaßnahmen verfügt der Mieter im Regelfall über ausreichende Anhaltspunkte, um die Behauptung des Vermieters substantiiert bestreiten zu können. (BGH-Beschl. v. 10.4.2002 – VIII ARZ 3/01)
Alle Beiträge sind nach bestem Wissen zusammengestellt. Eine Haftung für deren Inhalt kann jedoch nicht übernommen werden.
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Bei Baumaßnahmen, für deren Beurteilung es umfangreicher technischer Darlegungen bedürfte, ist es aber ausreichend, wenn der Vermieter die durchgeführte bauliche Maßnahme so genau beschreibt, dass der Mieter allein anhand dessen – wenn auch unter Umständen unter Zuhilfenahme einer bautechnisch oder juristisch sachkundigen Person – beurteilen kann, ob die Maßnahme zu einer entsprechenden Mieterhöhung berechtigt. Dafür bedarf es nicht einer Wärmebedarfsberechnung.
So braucht der Vermieter beispielsweise bei einer Heizungskosten sparenden Modernisierung lediglich Tatsachen darzulegen, aus denen sich eine dauerhafte Energieeinsparung ergibt. Ausreichend für eine plausible Darlegung ist die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten (k-Wert) der renovierten Außenbauteile. Mit der Angabe der k-Werte oder einer gegenständlichen Beschreibung der durchgeführten Baumaßnahmen verfügt der Mieter im Regelfall über ausreichende Anhaltspunkte, um die Behauptung des Vermieters substantiiert bestreiten zu können. (BGH-Beschl. v. 10.4.2002 – VIII ARZ 3/01)
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