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Werbungskostenabzug bei Vermietung und Verpachtung

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Bevor die Aufwendungen für eine vermietete Immobilie steuerlich anerkannt werden, prüft das Finanzamt, ob nicht eine sog. "Liebhaberei" vorliegt. Mit der Immobilie muss deshalb "auf Dauer" ein Gewinn (Totalüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten) erzielt werden.

• Einkunftserzielungsabsicht: Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs v. 30.9.1997 ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich davon auszugehen, dass Einkunftserzielungsabsicht gegeben ist. Dies soll nur dann nicht der Fall sein, wenn besondere Umstände gegen das Vorliegen einer Einkunftserzielungsabsicht sprechen (z. B. bei Mietkaufmodellen oder Bauherrenmodellen mit Rückkaufangebot oder Verkaufsgarantie) oder die Art der Nutzung für sich allein Beweisanzeichen für eine private, nicht mit der Einkunftserzielung zusammenhängende Veranlassung ist (z. B. bei Ferienwohnungen). Nur in derartigen Ausnahmefällen muss festgestellt werden, ob während der voraussichtlichen Vermögensnutzung ein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erreichen ist.

• Sonderabschreibung und erhöhte Absetzung: Bei der Prüfung, ob eine Einkunftserzielungsabsicht gegeben ist, sind nach Auffassung der Finanzverwaltung bei der Ermittlung des Totalüberschusses Sonderabschreibungen und erhöhte Absetzungen nicht aus den Werbungskosten auszusondern. Soweit sich aus dem o. g. Bundesfinanzhofsurteil etwas anderes ergibt, will sie dem nicht folgen. Hier soll in Zukunft doch wieder stärker geprüft werden, inwieweit sog. "Liebhaberei" vorliegt.
  
  Anmerkung: Insbesondere bei Immobilien, die nach kurzer Zeit wieder verkauft werden und für die Sonderabschreibungen und erhöhte Absetzungen vorgenommen wurden, ist ein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten nicht so schnell zu erreichen, wenn diese Sondervergünstigungen nicht aus den Werbungskosten ausgesondert werden können. Konsequenz: Unter Umständen werden die anfallenden Aufwendungen steuerlich nicht berücksichtigt.

• Anschließende Selbstnutzung: Die im Anschluss an eine Vermietung vorgesehene oder bereits begonnene Eigennutzung einer angeschafften oder hergestellten Mietwohnung ist nach einer Verfügung der Oberfinanzdirektion Düsseldorf kein gegen die Einkunftserzielungsabsicht sprechendes Beweisanzeichen. Selbst bei Abschluss eines von vornherein befristeten Mietvertrags oder der Kündigung eines bestehenden Mietverhältnisses kann in der Vermietungszeit regelmäßig Einkunftserzielungsabsicht angenommen werden. Denn anders als bei beabsichtigter Veräußerung kann in diesem Fall nicht davon ausgegangen werden, dass der Steuerpflichtige das Objekt endgültig nicht mehr zur Einkunftserzielung verwenden will. In der Regel hat er jederzeit die Möglichkeit, die Eigennutzung zu beenden und das Gebäude wieder zu vermieten. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass nicht nur der Zeitraum der voraussichtlichen Vermögensnutzung durch den Vermieter selbst, sondern auch durch dessen Gesamtrechtsnachfolger oder unentgeltlichen Einzelrechtsnachfolger in die Betrachtung mit einzubeziehen ist. Im Fall der kurzfristigen Vermietung mit anschließender (vorgesehener) Selbstnutzung soll die Anforderung einer Totalüberschussprognose unterbleiben.

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